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女不動産屋 柳本美土里

「先日、アパート建築の営業がやってきて、うちの田んぼにアパートを建てませんか?って言うのよ、どう思う?」
「どう思うって・・・叔母さんのとこの田んぼって、駅まで車で30分くらいかかるんじゃないの?そんなところにアパートを建てたって、部屋を借りてくれる人っているのかしら?」
「ううん、借りる人がいるかどうかはどうでもいいのよ。その建築会社が家賃保証してくれるらしいから。銀行からお金を借りて建てたとしても、家賃保証をしてくれているから、それで返済したらいいらしいのよ。だから借りてくれる人がいてもいなくても、私らは困らないってこと。建築会社は困るでしょうけどね」
叔母は、そんなの知ったこっちゃないと口元を歪めた。
「それに、銀行から建築代金を借りると、マイナス財産ということになるから、相続税対策になるとも言ってたし」
はたして、そんなにうまい話はあるのだろうか?
祖父の法事のために訪れた父の実家で、泰代は父の兄嫁である妙子の話を訝しげに聞いていた。

元々は農家をしていた泰代の父の実家は地方都市にあり、かつては見渡す限りの田畑が広がっている牧歌的な景色の農村だった。
それが戦後の高度成長を経て、大都市へ電車で1時間の通勤圏として脚光を浴びると、駅の近くにはマンションが建てられ、少し離れたエリアでは大規模開発の一戸建の団地が広がった。
幹線道路沿いには大型ショッピングセンターができ、整備された駅前には銀行や保険会社のビルが建ち並び、今では中規模地方都市の様相になっている。
日本全体がバブルに沸いていた頃には、この辺りの土地の値段も信じられないくらいに高騰したが、都会は住宅価格が高すぎて住むことができないサラリーマンにとっては、それでもこのエリアの住宅価格が割安に映ったのか、一戸建やマンションの建築に一層拍車がかかった。
その頃、小学生だった泰代のクラスには、学期始まりには必ず数人の転校生がやってきたものだ。
毎年、学校のクラス数が増え、しまいには教室が足りなくなったので、校庭にプレハブを建てて教室にしていたことを思い出す。

「泰代ちゃん、帰る前にお祭り見に行くわよね」
叔母の妙子の言葉に、かつての賑わいがあった祭りと、すっかり寂れてしまった近年の様子を比較してしまった。
「今年はどれくらい夜店が出るのかなぁ?」
尋ねるともなく、泰代は独りごちた。

バブルが崩壊し、土地価格がどんどん値下がりをしていくと、一般のサラリーマンにとっても通勤に1時間ほどかかるこのエリアよりも、より会社に近く駅前にファッションビルや百貨店があるような、便利で華やいだ都会に家を購入することは、そう難しいことではなくなった。
そうして取り残された町からは若者がいなくなり、活気のなくなった大型店舗は撤退し、商店街は寂れ、郊外の住宅は空き家が目立つ。

祖父が亡くなった際、相続のためにあらかたの田んぼは売ってしまい、僅かに残った田畑で自分たちが食べる分の米や野菜を作っているだけの叔父は、今では市役所勤めをしている公務員である。
カレンダー通りの休みである叔父は、週末しか田畑にでることはできず、どうしても嫁である叔母が畑仕事をすることになる。
二人の子どもが自立し家を出て行くと、叔母は時間の余裕はできたのだろうが、残りの人生を考えるようになり、煩わしい畑仕事が億劫になっているようなのだ。
そこにアパート経営の話がやってきて、乗っかってしまっている。

「田んぼは叔父さんの名義だし、叔父さんも同意しているのなら、アパートを建てるっていう話に私がどうのこうのと口出しできる筋合いじゃないわ」
ほうじ茶を飲み干すと、泰代は湯飲みをテーブルに戻した。
「それがね、あの人、この話にあんまりいい顔をしてないのよ。生まれた時からお米は自分の家で作ったものを食べているから、お米を買うってことに違和感を感じるみたい。農作業で時間や労力を使うより、アパートから入ってくる家賃で旅行に行ったりする方が、ずっと楽しいと思うんだけど・・・それでね、泰代ちゃんの賛成も取り付けたら、ちょっとは気が変わるかなって」
やっぱり、そんなことだと思った。
自分で何でも決める叔母が、珍しく泰代に意見を求めてきたのは、何か意図があると思っていた。
「叔母さんの話を聞いてる限りでは良さそうなんだけど・・・ごめんなさい、私にはアパート経営って実際どうなのかわからないし、やっぱり簡単に賛成も反対もできないわ。でも、ちょっと話がうますぎるように思うんだけど・・・」
泰代は慎重に言葉を選んだ。
「まあ、そうかもしれないんだけどね~」
叔母の妙子は、泰代の協力が得られなかったことが不満のようで、さっさと湯飲みを片付けた。

玄関横の駐車場に車が入ってくる音が聞こえてきた。
「あら?叔父さん、帰ってきた?」
蝉の声がまだ聞こえるこの季節は、夕方の6時が過ぎてもまだ陽は高く、玄関ドアが開けられると、外の熱気が室内に流れ込むのを感じた。
「おっ、泰代、来てたんか?」
叔父はネクタイを外し、ボタンを胸元まで外した白いカッターシャツを前後にひっぱり、ひとしきり風を送り込んだ。
グレーのスーツの上着をリビングの椅子に掛けると、かつてに比べて後退した額から玉の汗を噴き出させていた。
「いや~、まいった。車のエアコンの調子が悪くて、サウナに入ってるみたいや。すぐシャワー浴びてくるから、ちょっと待っといてや」
それだけを泰代に言い、叔父は浴室に消えていった。

父の兄である叔父の徹は、泰代が子どもの頃にはよく可愛がってもらったものだ。
男だけの2人兄弟だったので、妹が欲しいと思っていたのだと聞かされたことがある。
ついに妹は叶わなかったが、早くに結婚した弟に娘ができると、まるで自分の妹か娘みたいに喜んだそうだ。
叔父が地元の八幡さまのお祭りに連れて行ってくれたときは、綿菓子やカステラ焼きなど、食べきれないくらい買ってくれた。
父が若くして病気で亡くなってからは、父の代わりとなって泰代のことを心配してくれた。
「泰代、お待たせ。さあ、一杯やろ」
シャワーを浴びて戻ってきた叔父は、自分で冷蔵庫からビールを取り出し、泰代と自分の前のグラスに注いだ。
叔母の妙子はアルコールを飲まない。
そのため家では独りで飲むのが常の叔父は、泰代が来て一緒に飲めることが嬉しいのだ。

叔母が洗濯物を取り込むために席を外したのを見計らい、叔父は小声で泰代に尋ねた。
「妙子から聞いたか?」
「何の話?」
アパート経営の話だろうと直ぐにピンときたが、泰代はとぼけた。
「アパートを建てるって話や」
「ああ、それなら聞いたわよ」
叔父がどう考えているのか知りたくて、泰代は叔父の次の言葉を待った。
「あいつが言うこともわからんでもないけど、この歳で大きな借金をするのはどうかと思うてな」
小さな溜息が漏れた。
慎重派の叔父は、思い込みが激しい叔母にせっつかれて困っているのだろう。

司法書士事務所の補助者として勤める泰代は、銀行への借入れが返せなくて不動産を処分せざるを得ないという現場に立ち会うことがある。
泰代は司法書士の補助者として登記移転の手続きを淡々と進めるだけの立場なのだが、取引の現場では、家を購入した人が見せる晴れやかな雰囲気とは全く異なった暗さを感じる。
まさか、叔父がそんなことになるとは思えないが、慎重に検討することは必要だろう。
「叔父さん、私には今回のアパート経営が良い話なのかどうかはわからないわ。でもよく考えて結論を出した方がいいと思うわよ。仕事でお付き合いのある不動産屋さんで親切に相談に乗ってくれる人がいるから紹介するわ。いろいろアドバイスもくれると思うし」

翌日、泰代からの紹介だと名乗る不動産会社から電話が入った。
「初めまして、泰代さんからご紹介いただいた柳本不動産の柳本美土里です。アパート経営についてお悩みとお聞きしたものですから・・・電話では込み入った話もできませんので、一度お伺いさせていただきたいと思うのですが、いかがでしょうか?」
電話から聞こえる声は、妙齢の女性のものだ。
泰代の紹介だったら信用の置ける人なのだろう、徹は週末に自宅へ来てもらう約束をした。
それを泰代に告げると、泰代も一緒に来るという。

泰代とともに年代物のブルーのジャガーに乗ってやってきた女性は、襟元にデザインが施された白いブラウスにブラウン系の膝上丈のタイトスカート、靴は黒のパンプスを履いていた。
「柳本美土里と申します」
腰から真っ直ぐに上体を曲げて名刺を差し出した女性の指は細く、華美過ぎないネイルアートが施されていた。
玄関横にある応接室に案内し、妙子が4人分の麦茶を持ってくると、テーブルを挟んで、こちらは徹と妙子、向かいには泰代と柳本美土里が座った。

妙子が、ある建築会社からアパート経営を勧められていること、アパート建築の借入れは建築会社が借り上げる賃料で賄えるという話をした。
その是非を検討したいのだけれど、プロからのアドバイスが欲しいこと。
じっと妙子の話を聞いていた美土里は、その時々に首を傾げながら、いくつかのポイントをメモに記入し、話し終えた妙子に向かって美土里は尋ねた。
「そのアパート建築の営業の方に、これから来ていただくことはできますか?」
思いがけない提案に妙子は驚いた。
2日と空けずやってくる営業マンは、いつでも駆けつけると言っていた。
プロ同士の話を聞いて判断するのがいいかもしれない。
妙子は、美土里が来ていることは伏せて、営業マンに来てもらえるよう依頼した。

「こんにちは、お世話になっております」
そう言って玄関に姿を現したのは、突き出した腹をダブルのスーツで覆った狸みたいな男。
陽によく焼けた丸顔には、子供のような幼さが残るのだが、眼には醒めた色が浮かんでいる。
4人が集う応接室に案内された営業マンは、見知らぬ女性2人を見て一瞬たじろいだが、次の瞬間には作り笑顔を浮かべて自己紹介を始めた。
「初めまして、D建築の山田です」
「私は、姪の泰代と言います。で、こちらは・・・」
泰代の紹介を受ける前に、美土里は名刺を差し出した。
美土里の名刺を見たD建築の山田は、怪訝な顔をして美土里と泰代を交互に見た。
「突然にお越しいただいてすみません。実は、松本さんよりアパート経営についてのご相談を受けております。それで、御社のご提案される内容を確認したいと思いまして、ご足労ながらお越しいただいたという訳です」
一瞬、口元を歪めた山田は、すぐに作り笑顔に戻り頷いた。
「承知しました。では、弊社のご提案を説明させていただきます」
膨れ上がった鞄から、クリアファイルに入った資料一式を取り出すと、山田はアパート経営の提案を話し出した。

「現在、田んぼとして使われている土地に、アパートを建てて、アパート経営をしてもらおうという計画です。建築費につきましては、全額銀行借り入れ、完成したアパートを弊社が30年間一括借上げをして入居者募集をするサブリースとさせていただきます。銀行からの借入れは、弊社がオーナー様に支払う一括借上げの賃料より返済いただけるという内容です。銀行の返済が完了すると、その後の賃料は、まるまる収入としてオーナー様に入ることになりますので、年金がわりとすることもできます。また、土地に建物を建てると相続の際の土地評価額が下がることになりますから、相続税対策にもなります」
山田は、胸を張って自信ありげに説明をした。
叔母の妙子は既に聞いていた内容なのだろう、山田の説明に満足げに頷いていた。
「相続対策にもなると言われていますが、松本さんのところの相続財産がどれくらいなのか、ご存知なんですか?」
美土里は、静かに尋ねた。
「いや、それは・・・よくはわかりませんが、評価額が下がるというのは本当のことですから」
「でも、そもそも評価額を下げる必要がないかもしれないのに、相続対策なんてよく言えますよね」
「では次に、建築するアパートの規模と金額はいくらですか?造成費とかの付帯費用は結構ですから、建物の建築費だけで教えてください」
美土里が質問した。
「はい、1フロア8室の木造2階建てで、建築延べ床面積が380平方メートル、建築費が8000万円ほどです」
美土里は、山田の回答をメモに記す。
「では、一括借上げの賃料はいくらですか?」
「募集賃料が1室あたり7万円ですので、その70%で1室あたり4万9000円が8室で、39万2000円となります」
美土里はiPadのキーを叩いた。
「ということは、8000万円を2.475%の金利で銀行借入したとしたら、30年間の元利金等返済であれば、月々31万5000円ほどの返済になりますから、この計算ならローン返済をしても7万円以上が手元に残ることになりそうですね」
「ええ、だから安心ですよって松本さんには説明しているんです。数字でも明らかですよね」
山田はさらに胸を反らして答えた。

その様子を見た美土里は、山田を睨みつけると、もう我慢できないとばかりに切り込んだ。
「山田さん、これって30年間ずっと39万2000円のサブリースが続くんですか?」
一瞬、山田は言葉に詰まったが、そこは海千山千の営業マン、悪びれずに答えた。
「サブリースの設定金額は、2年毎に更新されます。相場が変わらなければ、サブリースの金額はずっと同じくらいになると思いますけど」
「ということは、相場が変わるならサブリースの金額も変わるということですね。30年間ずっと39万2000円を保証するということではないんですね」
「ええ、まあ、そうとも言えますけど」
念を押す美土里に、山田はしぶしぶ同意した。
「それに、失礼な話ですが、万一御社が倒産したらこのサブリース契約はどうなるんですか?」
美土里はボールペンで手元のメモを叩きながら尋ねた。
「そりゃ、万一うちが倒産したら、サブリース契約は続けることはできなくなるでしょうけど、うちは大手ですよ!どこの馬の骨かわからないような零細不動産屋とは違うんですから、そうそう簡単に倒産することなんてあり得ないですから!」
あからさまに、柳本不動産を侮辱した物言いだ。
思わず罵倒したい気持ちがこみ上げてきたが、美土里はなんとか冷静を装った。
「そうでしょうか?いまどき、大きな会社でも倒産してしまうこともありますよ。公にしている経営内容にしても信じることなんてできません。なんせ日本を代表するような電機メーカーまで帳簿の数字をごまかしている世の中なんですから」

「で、次にアパートの建築費の件ですが、380平方メートルの建築面積ということは、約115坪ということですね。それが8000万円ということは、坪あたり69万5000円ほどになり、木造でこの値段は高いように思いますが、この点はいかがですか?」
この女は嫌な質問をするもんだとばかりに、山田はあからさまに口元を歪めた。
「そうでしょうか、うちではこの単価が標準価格ですが・・・」
美土里と目を合わすこともせず、天井に近い壁の1点を見てうそぶいた。
「仕様書も見せていただきましたけど、これくらいの仕様なら、うちと懇意にしている工務店だったら坪あたり50万円はかからないと思います。坪あたり20万円ほども高いということは、総額で2300万円も違ってきます」
黙って話を聞いていた徹と妙子は、示された数字の大きさに目を剥いた。
堪らずに、山田はぶちまけた。
「そんなもの、うちはサブリースをしてリスクを抱えるんだから、それくらいの利益を確保しておいて何が悪い」と。

「山田さん、先ほどサブリースの金額は相場に合わせて2年毎に見直されることがあるって仰いましたよね。確かに最初に見直されるまでの2年間については、御社の設定家賃での入居者募集は困難だと思いますので、会社としては持ち出しになるでしょう」
そう言うと美土里は、近隣相場の賃貸成約事例がリストアップされた書類を広げた。
「私が査定したところでは、これくらいの広さの新築賃貸の相場は1室あたり6万円です。中古になると5万円を少し超えるくらいではないでしょうか。最初は高い賃料設定でサブリース契約を結んでおいて、更新時期が来るとサブリース賃料を下げていくというやり方ですよね。相場を元にということなら、そういうことになりますよね」
美土里は、山田に視線を合わせたまま続けた。
「その上、この辺りは駅から遠く、現在募集中の賃貸物件でも空室が目立つエリアです。さらなる賃料の値下げをしたとしても、入居者が埋まるかどうかは、かなり難しいと思われます。そうなるとさらにサブリースの契約賃料を下げていくっていう手法ですよね。実際、御社のサブリース賃料を下げられてローン返済に困り、サブリースを解消して弊社に賃貸募集依頼をされている方がおられます」
「その上、定期的に御社が勧める割高なメンテナンス工事をすることが、このサブリース契約を継続する条件だそうですね」
「御社のどこが、リスクを抱えてるって言うんですか!?」
美土里は、吐き捨てるように言った。
指摘は図星だったようだ。
「話にならん」と捨て台詞を残し、山田は帰っていった。

2人のやり取りを聞いていた妙子は、目を瞬かせて固まっていた。
徹は目を閉じて、長い息を吐いた。
「松本さん、私はアパート経営を否定しているわけじゃないんです。アパート経営は、有効な土地活用のひとつですし、相続税に悩んでおられる方にとっては、相続税対策にもなります。しかし、どこでもアパートを建てていいっていうものではないんです。賃貸の需要がある場所でないと入居者が入らず、アパート経営は成り立ちません。30年間一括借上げという甘い言葉に乗ってしまうのではなく、その内容をしっかりと確認しないと、どんどん借上げ家賃を下げられてローンも支払えなくなる可能性もあるんです。賃料でのローン支払いができなくなったからと、アパートを売ろうと思っても、売れる値段はローンの残高には及ばず、売りたくても売れないということになったり、なんとかローン残債を返済できる金額で売れたとしても、それまでの減価償却費が利益分として計上されて、譲渡税が課せられたりすることにもなりかねます。その譲渡税を支払うために、残念ですが自宅を売却しないといけなくなってしまったという方もおられるんです」
美土里は優しく諭すように言った。
「サブリースにしても、それ自体は空室リスクを業者が抱えるということでオーナーにとっても良いシステムだと思います。でも、家賃保証がなくても入居者がつくエリアなのか、建築コストは適正か、維持管理していく費用をシビアに出した後に、ある程度の利回りが確保できるのか、ということをしっかり検討することが、アパート経営には必要なことだと思いますよ」
神妙に頷く妙子の背には、徹の手が添えられていた。

「叔父さん、いつまでも叔母さんに農作業をしてもらうのは大変だろうから、なんとか考えないとね。あの場所でアパート経営は無理でも、他に活用できる方法はないのか、美土里さんに提案していただきましょうよ。ねっ、美土里さん」
泰代は、徹に続いて美土里の顔を見て微笑んだ。
2人は、大きくかぶりを振った。(完)

※このドラマはフィクションであり、実在の団体や個人とは何の関係もありませんので、ご承知ください。